La SCPI se présente comme une alternative à la détention en direct d’immobilier au même titre que l’OPCI et la SCI.

Qu’est ce qu’une SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif (immobilier d’entreprise, immobilier d’habitation…).
C’est un placement spécifique, plus communément appelé « pierre papier », qui permet de détenir indirectement de l’immobilier. Selon ses disponibilités financières, l’investisseur peut acquérir plus ou moins de parts.

Avantages

• Mutualisation des risques : la SCPI est composée de différents biens immobiliers. Cette diversification aboutit à une sensibilité moins importante aux fluctuations du marché local susceptibles d’affecter un bien
• Flexibilité : l’investisseur peut adapter son investissement à son budget car le montant minimum d’une part est de 150 €. Il peut ainsi développer et diversifier son patrimoine
• Absence de souci de gestion : celle-ci est assurée par des professionnels agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) : ils se chargent de trouver des locataires, de gérer les questions financières (besoins de trésorerie, financement de travaux,…). L’agrément de l’AMF permet un contrôle du professionnalisme de ces sociétés (garanties suffisantes, sécurité des opérations, moyens financiers déployés,…)

Zoom sur quelques objectifs d’investissement en SCPI :

– des SCPI pour payer moins d’impôts (cf. Lettre SP du 1er trimestre 2010). Acquérir des SCPI sous le coup de la loi Scellier Intermédiaire permet d’obtenir jusqu’à 31% du montant de son investissement sous forme de réduction d’impôt.
Exemple : 200k€ de SCPI Scellier offrent une réduction fiscale de plus de 5 500 € par an pendant 9 ans, puis de 4 000 € par an les 3 années suivantes.
– des SCPI comme couverture prévoyance : l’acquisition de SCPI à crédit permet par l’assurance décès du prêt, de protéger sa famille en lui garantissant un capital source de revenus complémentaires réguliers (les loyers), en l’absence de tout souci de gestion.
– des SCPI pour préparer sa retraite : l’achat de parts de SCPI, par exemple à crédit (taux actuels très bas), permet de se constituer un patrimoine dont les revenus pourront rembourser le crédit dans un premier temps puis procurer des revenus réguliers et complémentaires lors de la retraite.
– des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie offrent de nombreux avantages :

  • – Les revenus trimestriels ne sont pas soumis à la fiscalité des revenus fonciers, mais à celle de l’assurance vie. Seuls les rachats effectués sur le contrat sont taxés, et uniquement sur la part « intérêts ».
  • – L’immobilier devient liquide grâce à la compagnie d’assurance qui détient les parts de SCPI et garantit leur remboursement dans un délai maximum de 2 mois.
  • – En cas de décès, l’immobilier détenu sous cette forme ne rentre pas dans la succession

Tableau comparatif pour un montant net investi de 100 000 €

NB :

Prélèvement libératoire pour les obligations : 18 + 12.1% de PS ;
Charges + taxe foncière pour l’immobilier neuf : 20%
Taux marginal d’imposition : 30 %
Prélèvements sociaux : 12,1%
Fiscalité moyenne des rachats partiels programmés sur 10 ans pour les lignes 3 et 5 : 4,5%
Le rendement de la dernière ligne est obtenu avec une répartition : 75% SCPI, 25% Fonds euros

Précaution SP :

Même si la rentabilité de ces investissements est généralement importante sur une année (de l’ordre de 6 % en moyenne), il est préférable d’envisager ce placement sur le long terme : durée d’investissement conseillée supérieure à 5 ans.