La constitution d’un patrimoine professionnel par l’acquisition d’un bien immobilier nécessite l’étude des différents modes de détention de ces locaux professionnels.
La société, personne morale, peut se porter acquéreur au même titre qu’une personne physique.
Si la société se porte acquéreur des locaux professionnels, le bien est alors inscrit au bilan de la société.

En revanche, si la personne physique souhaite acquérir elle-même le bien immobilier, elle peut le détenir:
– soit en direct,
– soit par le biais d’une SCI.

La détention par le biais d’une SCI reste toutefois la meilleure façon de gérer un patrimoine immobilier professionnel puisqu’elle a pour vocation d’acheter, louer, gérer ou construire des immeubles.
Deux régimes d’imposition distincts peuvent régir une SCI: l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS).

A défaut d’option pour l’IS, la SCI est soumise de plein droit à l’IR.

A côté de ces deux régimes présentant chacun des avantages et des inconvénients, il existe un moyen d’optimiser la détention de locaux professionnels par la mise en place d’un dispositif de démembrement : la cession d’usufruit temporaire.
Il s’agit de la cession d’un droit immobilier (l’usufruit) à titre onéreux pour une période déterminée à l’avance.

A l’issue de la période choisie, le remembrement est automatique et sans coûts fiscaux.
Cette opération de démembrement s’avère particulièrement intéressante d’un point de vue patrimonial dans le cas de locaux professionnels :
– détenus en pleine propriété par un chef d’entreprise
– soit directement, soir par le biais d’une SCI
– hébergeant la société d’exploitation au travers d’un bail commercial.

Sur le plan économique et comptable, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire des locaux qu’elle occupe. Elle rembourse des mensualités de crédit inférieures aux loyers initialement acquittés. Elle augmente par la même sa capacité d’autofinancement et son résultat d’exploitation.

Le propriétaire cédant réalisera ainsi en amont son patrimoine immobilier par l’appréhension immédiate et sans fiscalité à l’impôt sur le Revenu des flux de loyers actualisés sur la période du démembrement (méthode d’évaluation de l’usufruit économique).
Cette enveloppe de trésorerie ainsi dégagée permettra au nu-propriétaire de nourrir ses projets de vie ou de consolider la trésorerie de son entreprise.
Attention : une telle opération d’optimisation patrimoniale n’est envisageable que dans le strict respect d’un intérêt économique partagé pour le propriétaire des locaux et pour la société d’exploitation usufruitière.
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