La 4ème loi de finances rectificative pour 2011 a durci le régime de l’abattement pour durée de détention en matière de plus-values immobilières en exonérant totalement d’imposition les plus-values réalisées à partir du 1er février 2012 lorsque le bien a été détenu par le cédant pendant 30 ans, au lieu de 15 ans sous l’ancien régime.
Afin d’assurer la sécurité juridique des opérations de cessions de terrains à bâtir, le législateur a prévu, sous certaines conditions, un régime transitoire pour les cessions de terrains nus constructibles du fait de leur classement par un document d’urbanisme, dès lors qu’une promesse de vente a été enregistrée avant le 25 août 2011 et que la vente est conclue avant le 1er janvier 2013. Pour ces cessions, le régime en vigueur avant le 1er février 2012 (abattement total après 15 ans de détention) continue de s’appliquer.
Un rescrit vient de préciser le champ et les conditions d’application de ce régime transitoire.
Immeubles visés
L’ancien régime reste applicable pour les cessions de terrains à bâtir, cette notion étant entendue au sens large, engagées avant le 25 août 2011.
L’administration admet alors sur ce point que toutes les cessions de terrains à bâtir sont visées par cette mesure d’assouplissement et se réfère à la définition qui a été donnée de ces terrains lors de la réforme de la TVA applicable aux opérations immobilières. Elle considère alors que la notion de terrain à bâtir concerne « tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d’urbanisme ».
Le régime transitoire doit donc s’appliquer également :
• aux communes non dotées d’un document d’urbanisme pour les terrains situés dans la partie actuellement urbanisée de ces communes et pour les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées ;
• aux terrains supportant une construction que l’état rend impropre à un quelconque
• usage, dès lors qu’ils sont situés dans des zones où les constructions peuvent être autorisées.
Conditions d’application
Dans un premier temps, une promesse de vente doit avoir été enregistrée au service des impôts avant le 25 août 2011 pour que l’ancien régime s’applique.
A ce titre, l’administration reconnaît que cette condition est remplie lorsque, antérieurement à cette date, la promesse de vente a été faite sous la forme d’un acte authentique ou en cas d’acte sous seing privé, si la promesse a acquis date certaine, c’est-à-dire en cas de :
• décès de l’un de ceux qui ont signé l’acte, cet acte recevant date fixe à la date du décès ;
• constatation de la substance de l’acte sous seing privé dans un acte dressé par un officier public.
Si l’acte n’a pas acquis de date certaine, le régime transitoire peut tout de même trouver à s’appliquer dès lors que la signature de la promesse de vente avant le 25 août 2011 peut être établie avec certitude, c’est-à-dire lorsqu’il pourra être justifié du versement avant cette date dans la comptabilité d’un tiers (notaire, agent immobilier…) d’une somme afférente à ladite promesse.
Dans un second temps, la cession doit être obligatoirement conclue avant le 1er janvier 2013.
L’administration précise alors que la cession sera réputée être intervenue : à la date indiquée dans l’acte de cession quand celui-ci est établi sous la forme authentique ; à la date à laquelle le contrat est régulièrement formé entre les parties dans tous les autres cas.
Source : RES n°2012/14, 13 mars 2012
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